Rendas congeladas e casas congeladas

Na última crónica, vimos que no imobiliário não há apenas um mas dois mercados. O primeiro é o de investimento em imobiliário; o segundo é o de casas para habitar. O mercado do investimento em imobiliário – inteiramente legítimo, diga-se – não se comporta de forma muito diferente de, por exemplo, o mercado de investimento em arte. Por muito importante que ele seja, o segundo mercado – o de casas para habitar – é mais importante. É de primeira necessidade para as pessoas, que precisam de casa para viver. E é de primeira necessidade para as cidades que, quando se esvaziam, se degradam e apodrecem por dentro.

Se caminharmos vinte minutos pelo centro da cidade, veremos que os prédios estão vazios, e que isto é um risco que não podemos correr. A semana passada ardeu mais um prédio devoluto na Rua da Madalena.

Recentemente apareceu o argumento de que as pessoas não querem viver na Baixa porque as casas não têm elevador nem lugar de estacionamento. Isto não faz sentido.

Amesterdão ou Paris estão cheias de casas sem elevador que são avidamente ocupadas. As casas aqui na Graça não têm elevador e vendem-se ou alugam–se rapidamente. Há muita gente que moraria na Baixa, mesmo sem elevador ou lugar para estacionar: estudantes, jovens casais, profissionais independentes, classe média urbana e educada. Não o fazem porque, apesar do mercado de casas para habitar ser mais importante, o mercado de investimento imobiliário é que manda nos preços.
Há várias maneiras de lidar com este problema. Uma delas – a criação de um segmento de rendas a custo controlado – já foi defendida nesta coluna, e hoje saltarei adiante. A câmara municipal pode ajudar colocando parte do seu património no mercado, em especial alugando–o. E é consensual que a burocracia municipal tem atrapalhado onde deveria ajudar na recuperação dos edifícios.

Porém: há alguém que tem em primeiro lugar responsabilidade sobre a propriedade. Esse alguém é o proprietário. Se os prédios vazios são um desperdício e um risco para todos, devem ser taxados por isso. Ter casas vazias por anos a fio deve ser taxado como o luxo que é (a lei permite duplicar o IMI para prédios devolutos; em Lisboa o PSD chumbou essa proposta na assembleia municipal).

Ah, mas os proprietários estão descapitalizados! Mais uma vez, estamos mais a falar de um mito do que de uma realidade. Segundo João Seixas, no seu estudo de 2004 sobre Lisboa (Estudos Urbanos Lisboa, vol. 4), dois terços das casas vazias do concelho de Lisboa estavam em boas ou óptimas condições de ocupação. Os proprietários têm pois capital, sob forma de imobiliário. O que se passa é que deixá-lo vazio sai mais barato do que deveria. E pior: deixá-lo cair parece não ser penalizado de forma dissuasora.

Se os prédios vazios são um desperdício, os prédios degradados são um verdadeiro delito contra a cidade.

A descapitalização não é desculpa – nunca é desculpa – para mais ninguém. Se eu for apanhado pela Brigada de Trânsito não posso dizer-lhes que estou descapitalizado e não pude fazer a inspecção periódica ou pagar o seguro obrigatório do meu carro. Se o meu rebanho destruir a seara do vizinho, quem se interessa se eu não pude pagar uma cerca? Os seus proprietários devem pagar pelas externalidades negativas dos prédios ao abandono, sem desculpas. Independentemente da burocracia municipal, das rendas congeladas, ou de qualquer outra justificação, a manutenção do edifício é obrigação moral e legal do proprietário. Está demasiado barato deixar prédios vazios a cair ou a arder nas nossas cidades. E está na hora de falar menos em rendas congeladas e olhar mais para as casas congeladas.

17.09.2008, Rui Tavares

9 Respostas a “Rendas congeladas e casas congeladas”


  • Caro Rui Tavares,

    Se por um lado concordo inteiramente consigo quando diz que em “Amesterdão ou Paris estão cheias de casas sem elevador que são avidamente ocupadas” e que não é isso que afasta certo tipo de potenciais moradores dos centros históricos das cidades, sou forçado a discordar fortemente de si quando, de uma forma demagógica, generaliza o problema da falta de capital dos proprietários. E passo a explicar o porquê da minha discordância:

    É verdade que é o proprietário que deve ter responsabilidade absoluta sobre a sua propriedade. Contudo, como sabe, no caso da habitação e dos mercados de arrendamento houve uma interferência do Estado na propriedade privada quando se deu o “congelamento” das rendas (o que na altura se justificava e se compreendia). O que aconteceu alguns anos depois é que deve, de certa forma, ser tido em conta quando debatemos esta questão e falamos dos senhorios.
    Ao contrário do que o Rui Tavares dá a entender os senhorios, não só em Lisboa mas também um pouco por todo o país, não são, na maioria dos casos, detentores de grande liquidez e de grande capacidade financeira. Muitos desses senhorios que têm os prédios a cair de podres não o fazem por prazer ou com vista a novos investimentos no local dos seus prédios: fazem-no porque a política de rendas baixas não lhes permite ter rendimentos suficientes para fazer a manutenção básica dos prédios. Estamos a falar em muitos casos em pessoas que resolveram assegurar a sua reforma ou os seus investimentos através do arrendamento de imóveis e que hoje se vêm impossibilitados de pelo menos tratar daquilo que é seu, isto para não falar do usufruto do rendimento desses imóveis que muitas vezes é nulo… Imagine o Rui Tavares que investiu as poupanças de uma vida em 4 andares num prédio antigo e que a partir de uma certa altura cada andar lhe passou a pagar 30 euros de renda, sem que esta voltasse a subir significativamente. Ao fim de 20 anos receberia 14400 euros, o que não dá nem para arranjar o telhado e talvez não dê para pagar os impostos do imóvel!
    O Rui Tavares diz-nos também que a “descapitalização não é desculpa – nunca é desculpa – para mais ninguém. Se eu for apanhado pela Brigada de Trânsito não posso dizer-lhes que estou descapitalizado e não pude fazer a inspecção periódica ou pagar o seguro obrigatório do meu carro”. Tem em parte razão porque ninguém o obrigou a comprar o carro, tal como ninguém obrigou os senhorios a comprarem imóveis. Agora imagine que quando o Rui Tavares comprou o carro estava a contar em pagar 50 euros de selo e que passado 8 anos o Estado lhe passa a exigir 600 euros. Obviamente que se QUISER andar com o carro tem que pagar os 600 euros mas se TIVER que andar com o carro e for obrigado a pagar multa e selo vai sentir-se injustiçado. O que pedem hoje aos senhorios, a esses grandes detentores de capital, é que não se sintam injustiçados e que, em último caso, vendam os seus imóveis (o investimento de uma vida) a preço barato já que o jogo mudou e não os podem manter mais…
    É óbvio que quem investe arrisca. É obvio que não se pode liberalizar repentinamente o mercado porque isso, apesar de ser justo para os proprietários dos imóveis, seria extremamente penoso para um número considerável de inquilinos que não poderia pagar as rendas actualizadas.
    Uma solução justa para todos é o que se deve procurar. E essa solução para já não foi encontrada.
    Obrigado pela paciência.

    Cumprimentos,
    Mitómano A.

  • Muito bem dito Mitómano A! É uma vergonha o que se passa com as rendas congeladas desde o estado novo. Até já Champalimaud recuperou o que o PREC lhe roubou e milhoes de proprietarios continuam expropriados das suas proprias casas.

  • É difícil dizer tanta asneira em tão pouco tempo, ou destilar tanto ódio à vida em três meias colunas. Refiro-me ao artigo do senhor Rui Tavares, ínsito na passada 5ª feira no jornal privado chamado “Público”.
    Consiste a tese do fulano na defesa absoluta da vital necessidade de obrigar os canalhas que são proprietários de imóveis vazios e degradados a pagar impostos fabulosos e a recuperá-los, arcando com todas as despesas. Se não cumprirem as ordens do Tavares, como criminosos que são, ficam sujeitos às mais graves sanções, das quais, presume-se, a mais suave será a expropriação.
    Para o senhor Tavares, os tais proprietários não são pessoas propriamente ditas, com direito a ter bens, bens que compraram com o seu dinheiro e com o suor do seu rosto, ou que são fruto do trabalho dos que os antecederam no mundo dos vivos. Não. Os proprietários são meros detentores de bens públicos (a habitação é um direito!), que gerem, ou deviam gerir, a bem do Tavares (aposto que paga 50 euros por mês por um T7). Têm, por isso, a mais elementar obrigação de, mesmo não recebendo qualquer rendimento, ou recebendo rendimento negativo, gastar o que têm para que terceiros vivam de borla. Se não têm dinheiro, então que se hipotequem, que se endividem, que vendam os tarecos lá de casa e o anel da avó para satisfazer a sede de “justiça” do Tavares. E, se quiserem reconstruir para tentar viabilizar o património, que se metam na câmara a pedir batatinhas, que esperem uns largos anos até que os engenheiros, os arquitectos, os vereadores, os contínuos da câmara, se dignem debruçar-se sobre o septengentésimo requerimento, sobre o milionésmo papel e, anos passados, lá digam que sim seja ao que for. Se a propriedade, entretanto, cair, a culpa é do proprietário, como é óbvio.

    Desde que me conheço – vai um ror de anos – ouço falar na célebre história do mercado de arrendamento, que a primeira República começou a destruir, que a segunda re-destruiu, e que a terceira arruinou definitivamente, acabando a história, até ver, com o socretinismo, que pariu a lei mais estúpida que se fez em Portugal desde 1140: o Novo Regime do Arrendamento Urbano.

    Uma pequena conta, para se ver onde param as modas, considerando o 25 de Abril como princípio dos tempos:
    – Diz-se que há 150.000 andares (ainda “vivos”, isto é, ocupados) com rendas antigas;
    – Consideremos um jóvem casal da classe média, que alugou uma casa em 1974;
    – Ele, chefe de vendas, ganhava 6.000 escudos (um bom ordenado, à época);
    – Ela, técnica de terceira classe da função pública, ganhava 4.500 escudos;
    – Rendimento do casal, depois de impostos: 8.400 escudos;
    – Renda de casa, 2.500 escudos, ou seja, 30% do rendimento familiar;
    – Hoje, mesmo sem progressos de maior nas respectivas carreiras, ele ganha 750.000 escudos, ela 375.000;
    – Depois de impostos, o rendimento do casal será de cerca de 844.000 escudos;
    – A renda da casa, entretanto, depois de reajuste extraordinário da AD (1982) e das consequentes actualizações anuais, será de cerca de 25.000 escudos, ou seja, cerca de 10 vezes menos!
    – Se a renda média dos tais 150.000 fogos for, como se diz, de 50 euros (10.000 escudos), eis o que acontece:
    a) Considerando, a valores actuais, as rendas pagas pelos 150.000 fogos em 34 anos (50x12x34x150.000), teremos 360.000.000 de euros;
    b) Se esta importância é cerca de 10% do que, actualizada em função do rendimento/inflacção, deveria ser, temos um défice, no mercado, de 275.000.000 de euros, ou seja, de 55,08 milhões de contos de réis;
    c) Se atendermos aos números das finanças (15%), aceites como despezas de conservação, teremos que o Estado roubou, à conservação dos imóveis, 41.250.000 euros e, aos proprietários, 233.750.000, sendo que, se estes gastassem em conservação do património aquilo que o Estado acha que deveriam gastar, não só não teriam qualquer rendimento do que é seu, como, ainda, teriam que ir arranjar, sabe Deus onde, 13.750.000 euros, ou seja 2,75 milhões de contos, para que os seus bem amados inquilinos vivessem em prédios devidamente conservados. Além disso, teriam, como têm, que inventar o dinheiro para o IMI, os esgotos, e os condomínios, os fundos de obras, etc., quando fosse caso disso.
    Para além destes pequenos pormenores, que só têm, directamente, a ver com os proprietários, calcule-se o montante que deixou de poder ser canalizado para a economia, e imagine-se (embora não seja preciso, porque a realidade aí está) o que, em consequência, aconteceu. O imobiliário atingiu preços inacreditáveis e o jovem casal que, para uma casa à sua medida, pagava 30% do rendimento familiar em 1974, hoje, para casa equivalente, nem com 50% se safava.
    Consequências do socialismo, sejo o do Afonso Costa, o do Salazar ou o desta gente.
    Mas, para o senhor Tavares, os canalhas que têm prédios ou andares velhos são os culpados de tudo. É seu socialistíssimo dever ir suar as estopinhas para arranjar o dinheiro que o Estado, há anos e anos, lhes vem roubando. Senão… senão caem-lhes os Tavares (ou os costas, ou os salazares, ou os socrélfios, ou os estalines) em cima.

    Entre a justa indemnização que, na minha opinião, o Estado deveria pagar aos expoliados e a “solução” do senhor Tavares, há um mundo de ideias e de hipóteses, a menos justa das quais seria que o Estado puzesse à disposição do mercado as importâncias que o próprio Estado acha que deveriam ter sido gastas em conservação e que os proprietários jamais receberam. Estes, neste caso, não deixando de ter sido roubados, talvez vissem (e o mercado, a economia, a sociedade, os jovens à procura da primeira casa também), alguma luz ao fundo do túnel.

    Mas o socialismo e o senhor Tavares não são de modas.

    Raios partam o senhor Tavares.

    António Borges de Carvalho

    Nota: Os cálculos acima referidos não são, como é óbvio, exactos. Pecarão por defeito para uns, por excesso para outros. O que haverá que reter é que os males que o socialismo, nas suas diversas interpretações, tem causado ao país, são tão astronómicos como os números que os podem representar, façam-se as contas que se fizerem.
    ABC

  • A solução do congelamento das rendas tem sido feito pela morte dos inquilinos.Às vezes pode demorar mais de cem anos.Tempo da transmissão do arrendamento.

  • Julgo que não se pode generalizar, existem muitos senhorios que têm casas “esquecidas” nos centros do Porto e Lisboa mas muitos mais haverá que estão “entalados” por rendas de 35€, frequentemente nos melhores lugares das cidades.

    Procurei comprar casa nos centros das duas cidades em ocasiões diferentes e 80% das que vi só não as comprei porque estavam quase todas ocupadas por rendas que davam 150€/mês… no seu conjunto, para mais de 400m2. Estavam invariavelmente um caco via pessoas que pagavam 20€ por mês e viviam sem janelas- são pobres e não têm dinheiro para fazer obras e o senhorio não pode arranjar nada com os 25€ que chegariam nos anos 70.

    Há que procurar o acesso universal à habitação condigna e também permitir que se possa investir na reabilitação senão isto fica tudo na mesma…

  • O artigo do Sr Rui Tavares está brilhantemente escrito mas completamente tendencioso no que se refere às propostas que apresenta.
    Então os culpados dos prédios se degradarem são os senhorios?
    Pois é, são uns malandros.Então porque é que se congelaram as rendas em diversos períodos da história conforme já foi anteriormente escrito? Não foi para se agradar ao maior número de pessoas (inquilinos)por causa dos votos (isto mais rcentemente a partir de 1974). Ao que parece, Salazar, quando congelou as rendas em Lisboa e Porto, não havia inflação e pelos vistos a medida não foi muito errada, na altura e face ao contexto, (sem estar a defender esse regime). Agora e mais rcentemente, depois de 1974 quando o congelamento das rendas se alarga ao resto do país e com níveis de inflacção elevados (20 a 25%) estava-se mesmo a ver no que isto ia dar.
    Foi no que deu, constante redução do vaor real das rendas, de tal forma que actualmente não têm qualquer relação com a realidade. Por este facto o rendimento não permite fazer obras nos edífícios, esse investimento levaria muitos anos a ser amortizado, em alguns casos mais de 100.

    Também já agora aqui fica uma nota. Em vez de se aumentar o IMI nos fogos desabitados, não seria preferível rever o regimen de arrendamento de tal forma que quem não paga a renda possa ser imediatamente posto na rua? Como acontece em alguns paises ocidentais. Pois , caso contrário os casos arrastam-se nos tribunais anos e anos sem que o senhorio possa ter o fogo devoluto para o poder arrendar a outros (que precisam de casa) que pagam?

    Talvez seja melhor tentarmos compreender o fenómeno do que sermos demagógicos, atirando o lixo para debaixo do tapete.
    Era este o meu comentário
    Cumprimentos
    PM

  • Caro Rui Tavares,

    Apesar do seu texto ser já de 2008 e provavelmente, hoje, terá outra opinião sobre o assunto, deixo aqui ficar os meus comentários.

    Este artigo demonstra um total desconhecimento da realidade do mercado do arrendamento, desde a realidade dos senhorios até à nova lei do arrendamento (NRAU). Mesmo com os aditamento de 2006, o NRAU é profundamente injusto para os senhorios. Nesta matéria, o Estado Português faz-se substituir pelos senhorios (é mais fácil gerir o dinheiro dos outros).
    No mínimo, chamaria à liberalização do mercado do arrendamento, o senhorio poder reclamar o seu património, mas não, quem tem uma renda “antiga” não pode simplesmente terminar o contrato (ainda que desse 10 anos de pré-aviso, mas nem assim) e muito menos aumentar a renda (aliás em 2010 e 2011, o aumento das rendas foi zero – como saberá o aumento das rendas é anualmente decretado pelo governo).
    Isto para não falar dos inquilinos que pagam 3 ou 4 rendas por ano e cuja justiça, na hora do despejo, recua. Agora, diga-nos qual é o senhorio que quer alugar uma casas nesta condições?

    Provavelmente o negócio do arrendamento será o único negócio que deseja ver o seu cliente morto – pois é a única forma de recuperar o património (sim, porque agora as sucessões já não são tão fáceis).

    Pelas suas palavras, acredito que nunca terá tido contacto com esta realidade. Fazer dos senhorios “os maús da fita” foi a saída fácil que encontrou, mas foi injusto.

    Cordialmente,
    Paulo Melo

  • Valdemar Alves (Sydney)

    Pena que chegasse tarde… Mas chegámos a 2012 e veriicamos que “os Tavares” do meu país multipicaram-se de tal maneira que teve que ser a TROIKA a impedir que nasçam mais.

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